La pierre a une place importante dans le patrimoine des français. Quelle que soit sa forme, investir dans l’immobilier réponde à de nombreux besoins patrimoniaux. Voyons, ensemble, les différentes façons d’utiliser le foncier dans une stratégie d’épargne et d’investissement.
Un investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier. Ce bien peut être une maison, un appartement, un immeuble de bureaux ou un local commercial, voire de la pierre papier. L’objectif est de louer le bien, et d’en retirer des revenus, voire de bénéficier d’une plus-value. L’investissement immobilier est un excellent moyen, pour les investisseurs, de diversifier leur patrimoine et de générer des revenus passifs à long terme.
Cependant, un investissement immobilier comporte aussi des risques. Ces risques sont liés à la fluctuation des prix du marché immobilier, aux coûts élevés de maintenance et de rénovation, ainsi qu’aux risques de gestion des impayés de loyer. Il est donc important, pour les investisseurs immobiliers, de faire des recherches approfondies, de comprendre les risques et les avantages potentiels, et d’avoir une stratégie claire avant d’investir dans l’immobilier.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
La première question à se poser est celle de la place de l’immobilier dans une stratégie patrimoniale et d’épargne. En effet, l’immobilier peut répondre à de nombreux besoins, mais sa place doit être cohérente avec le reste des actifs financiers d’un ménage.
« L’immobilier a une place importante dans une stratégie patrimoniale équilibrée »
- Diversité des actifs: L’immobilier permet de diversifier son patrimoine, entre le long terme, les liquidités et autres actifs financiers.
- Préparation de la retraite : Investir dans l’immobilier permet de percevoir des revenus complémentaires, indispensables lors de la retraite.
- Constitution d’un patrimoine : Le foncier permet de se créer un patrimoine qui pourra être transmis à la famille ou aux proches.
- L’acquisition via l’emprunt : l’emprunt permet de se créer un actif immobilier plus facilement, avec un effet de levier.
Comme nous l’avons vu plus haut, un patrimoine immobilier peut prendre plusieurs formes. Cela passe par la résidence principale, la résidence secondaire à l’investissement locatif en passant par la pierre-papier.
Pour revenir sur l’effet de levier, celui-ci consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. Pour un investissement immobilier, l’effet de levier désigne le fait de pouvoir acquérir un bien qui vaut 100 000 € en utilisant un apport financier de 10 000 € et un emprunt de 90.000 €. Pour que l’effet de levier soit positif, la rentabilité économique de l’investissement doit être supérieure au taux d’emprunt contracté.
Quels sont les frais liés à l’investissement immobilier ?
Comme pour l’assurance-vie ou un Plan d’Épargne en Action, il faut être conscient qu’investir dans l’immobilier demande payer des frais. Ces frais sont de 2 ordres. Nous pouvons mettre en avant :
Les frais d’entrée
- frais de notaire
- frais d’agence
- frais divers liés à l’acquisition ( travaux,…)
Les frais de gestion
- intérêts d’emprunt
- taxes foncières
- frais de copropriétés, d’entretien, assurance,…
Quelles sont les rendements de l’immobilier ?
Donner un rendement à l’investissement locatif, de façon générale, est impossible. Ce rendement va dépendre du prix d’achat du bien, de sa situation géographique et le loyer qui sera perçu et des frais de gestion divers. Mais dans tous les cas, pour comparer des biens entre eux, nous allons évoquer trois types de rendements locatifs :
- Le rendement brut : loyer annuel divisé par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100
- Le rendement net : Dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière, les charges non-récupérables sur le locataire et les frais de gestion.
- Le rendement net-net : le rendement de charges, plus les avantages fiscaux.
Actifs financiers contre actifs actifs immobiliers
Qu vaut l’immobilier par rapport à d’autres actifs patrimoniaux comme les valeurs mobilières ou les obligations ?
| Résidence | Immobilier locatif | SCPI | |
| Ticket d’entrée | 50K€ | 50K€ | 100€ |
| Invest crédit | oui | oui | oui |
| Frais d’entrée | 7 % ou 3 % | 7 % ou 3 % | 5 % à 9 % |
| Rendement | Loc. Saison. | 1 % à 9 % | 4 % |
| Fiscalité | NC | Suivant régime | Fonciers ou ass. vie |
| Liquidité | non | non | oui |
| Risque | oui | oui | oui |
Quelles est la fiscalité de l’investissement immobilier ?
La fiscalité des revenus fonciers dépend du montant des loyers perçus, sur l’année, et du type de logement. Dans tous les cas, ces revenus sont à ajouter à vos autres revenus, lors de votre déclaration fiscale.
Dans un premier temps, imaginons que vos revenus sont inférieurs à 15.000€
Dans ce cas, vous êtes soumis au régime du micro-foncier. Ce régime consiste à déclarer vos revenus fonciers après un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Cependant, il est toujours possible, sur option, de passer au régime réel, pendant 3 ans.
Les biens loués avec un régime spécifique bénéficiant de régimes d’amortissement ou de biens possédés en nue-propriété sont exclus du micro-foncier.
Dans tous les cas, le micro-foncier concerne des biens acquis en direct, via une SCI, à l’IR, ou des parts de SCPI ou FPI.
Si vos revenus sont supérieurs à 15.000€, vous passerez alors au régime dit « réel ».
Dans le cadre du régime réel, l’investisseur doit déclarer ses revenus net fonciers, c’est-à-dire le revenu brut après déduction des charges. Ces charges correspondent à des dépenses liées au bien procurant un revenu foncier, c’est-à-dire faisant l’objet d’un contrat de location. Il n’est pas possible de déduire une charge se rapportant à un logement vacant volontairement. La dépense doit être payée au cours de l’année pour être valablement déduite des revenus de l’année en question. Ainsi, vous déduisez de vos revenus fonciers 2022 les dépenses acquittées en 2022.
Parmi les charges déductibles, nous avons :
- Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gérance, de procédure, de conciergerie,…
- Les primes d’assurance
- Taxes foncières
Qu’est ce que la location en meublé ?
La location en meublé est une forme de location immobilière dans laquelle un propriétaire loue une propriété meublée à un locataire. Contrairement à une location vide, dans laquelle la propriété n’est pas équipée de meubles, la location en meublé implique la fourniture de meubles, d’appareils électroménagers et d’autres équipements de base dans la propriété louée.
Ce type de location peut être intéressant pour les propriétaires qui cherchent à augmenter leur rendement locatif, car les loyers peuvent être plus élevés pour une propriété meublée par rapport à une propriété vide. Cependant, la location en meublé peut aussi entraîner des coûts supplémentaires pour les propriétaires, comme l’entretien et le remplacement des meubles et des équipements endommagés, et une remise en location plus régulière.
Les locations en meublés sont déclarés ou régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Montant inférieur à 72.600 € : Micro BIC, avec un abattement de 50 %.
- Montant supérieur à 72.600 € : Régime réel avec déduction de charges et amortissement.
- Numéro de SIRET obligatoire
Investir dans le cadre de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui encourage l’investissement dans l’immobilier locatif neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Cet encouragement se fait grâce à un avantage fiscal. L’investissement immobilier, dans le cadre de la loi Pinel, consiste à acquérir ce bien, destiné à la location, dans une zone éligible au dispositif Pinel, et à le louer pour une période minimale de 6 ans. L’investisseur bénéficie alors d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalant à un pourcentage du montant de l’investissement, calculé en fonction de la durée de location du bien.
Les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel sont les suivants, depuis le 1er janvier 2023 :
- Une réduction d’impôt équivalente à 10,5% du montant de l’investissement pour une durée de location de 6 ans ;
- Une réduction d’impôt équivalente à 15% du montant de l’investissement pour une durée de location de 9 ans ;
- Une réduction d’impôt équivalente à 17,5% du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans.
Les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel sont soumis à certaines conditions, notamment en ce qui concerne les caractéristiques du bien immobilier, la zone géographique, le montant maximal de l’investissement, ainsi que la durée minimale de location. Les investisseurs doivent également respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires pour bénéficier des avantages fiscaux.
Investir dans le cadre de la loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui encourage l’investissement dans l’immobilier locatif ancien. Ce dispositif est mis en place jusqu’en 2025. Tout comme le dispositif Pinel, cet encouragement se fait grâce à un avantage fiscal. L’objectif consiste à acquérir un bien immobilier ancien dans une zone éligible au dispositif Denormandie, à le rénover et à le louer pour une période minimale de 6 ans. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.
Les avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie sont les suivants :
- Une réduction d’impôt équivalente à 12% du montant de l’investissement pour une durée de location de 6 ans ;
- Une réduction d’impôt équivalente à 18% du montant de l’investissement pour une durée de location de 9 ans ;
- Une réduction d’impôt équivalente à 21% du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans.
Les avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie sont, eux aussi, soumis à certaines conditions, notamment en ce qui concerne les caractéristiques du bien immobilier, la zone géographique, le montant maximal de l’investissement, ainsi que la durée minimale de location. Les travaux de rénovation doivent également respecter des critères de performance énergétique et de qualité.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière, ou SCI, est un groupement de personnes qui s’unissent afin d’acheter un bien immobilier dans le but de le gérer ensemble.
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. La SCI est constituée par deux personnes au minimum, qui apportent chacune une part de leur patrimoine en numéraire ou en nature. La SCI permet notamment de :
- Faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier en le regroupant dans une structure juridique distincte de celle des associés ;
- Permettre la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers de manière simplifiée ;
En pratique, la SCI achète un ou plusieurs biens immobiliers, souvent destinés à la location. Les revenus locatifs sont encaissés par la SCI, qui peut les répartir entre les associés en fonction de leurs parts. Les charges liées à la gestion et à l’entretien des biens immobiliers peuvent également être déduites des revenus locatifs.
– Dans le cadre d’une SCI à l’IR, ses revenus sont transparents pour les détenteurs des parts.
– Au même titre que de l’immobilier en direct, ses parts peuvent être démembrées
Tableau des avantages et inconvénients des différents types d’investissements immobiliers
| Type d’investissement | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Immobilier classique | Potentiel d’appréciation de la valeur du bien immobilier | Capital initial élevé requis pour l’achat d’un bien immobilier |
| Possibilité de générer des revenus réguliers grâce aux loyers | Besoin d’une gestion active de la propriété, y compris la recherche de locataires, la maintenance et les réparations | |
| Possibilité d’utiliser un prêt immobilier pour financer l’achat, ce qui permet de profiter de l’effet de levier financier | Risque de vacance locative, ce qui signifie que le bien peut rester inoccupé pendant une période, réduisant ainsi les revenus | |
| Diversification du portefeuille d’investissement en ajoutant un actif tangible et non corrélé aux marchés financiers | Risque de fluctuation de la valeur du bien immobilier en fonction des conditions du marché immobilier | |
| SCPI | Accès à l’investissement immobilier sans nécessiter un capital initial élevé | Frais d’entrée et de gestion de la SCPI peuvent réduire les rendements |
| Diversification du portefeuille grâce à une exposition à différents types de biens immobiliers et à des secteurs géographiques variés | Dépendance de la performance de la SCPI et de la qualité de sa gestion | |
| Gestion déléguée : la SCPI se charge de la gestion de l’ensemble du parc immobilier | Liquidité limitée : les parts de SCPI peuvent être moins liquides que les actions ou les obligations sur le marché | |
| OCPI | Potentiel de rendement plus élevé que les placements immobiliers traditionnels | Risque de perte en capital : les OCPI peuvent être soumis à des fluctuations de valeur, et il peut être difficile de les vendre |
| Diversification du portefeuille grâce à une exposition à des projets immobiliers spécifiques | Liquidité limitée : il peut être difficile de vendre des parts d’OCPI, car elles ne sont pas échangées sur un marché public | |
| Gestion déléguée : les professionnels s’occupent de l’acquisition, de la gestion et de la vente des actifs immobiliers | Frais d’entrée et de gestion de l’OCPI peuvent réduire les rendements | |
| Investissement meublé | Revenus locatifs potentiellement plus élevés grâce à la location meublée | Besoin d’investir dans le mobilier et les équipements nécessaires pour la location meublée |
| Possibilité de bénéficier du régime fiscal avantageux du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) | Gestion plus intensive : entretien régulier du mobilier, recherche de locataires, gestion des contrats de location, etc. | |
| Flexibilité accrue : possibilité de récupérer le bien plus facilement en cas de besoin |