Dans le monde de l’investissement immobilier, deux véhicules d’investissement se distinguent par leur popularité et leur performance : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier). Bien qu’ils partagent certaines similitudes, ces deux types de placements présentent également des différences notables en termes de fonctionnement, de fiscalité et de gestion. Dans cet article, nous vous expliquons en détail ces différences et vous aidons à choisir le placement immobilier qui correspond le mieux à vos objectifs financiers.
Fonctionnement et gestion des SCPI et OPCI
Fonctionnement des SCPI
Les SCPI sont des sociétés de gestion immobilière qui ont pour objet l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles permettent aux investisseurs d’accéder à l’immobilier en achetant des parts de ces sociétés, qui sont ensuite investies dans différents actifs immobiliers. Ainsi, les investisseurs deviennent indirectement propriétaires d’une part des biens détenus par la SCPI.
Le rendement des SCPI provient principalement des revenus locatifs générés par les actifs immobiliers détenus. Ces revenus sont ensuite redistribués aux détenteurs de parts sous forme de dividendes.
Fonctionnement des OPCI
Les OPCI sont des fonds d’investissement qui, à l’instar des SCPI, ont pour objet l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Cependant, contrairement aux SCPI, les OPCI ont la particularité d’investir également dans des actifs financiers tels que des actions, des obligations ou des liquidités.
Ainsi, les OPCI permettent aux investisseurs d’accéder à un portefeuille diversifié comprenant à la fois des actifs immobiliers et financiers. Le rendement des OPCI provient donc à la fois des revenus locatifs générés par les actifs immobiliers détenus et des gains réalisés sur les marchés financiers.
Gestion des SCPI et OPCI
L’une des principales différences entre les SCPI et les OPCI réside dans la gestion de leur portefeuille. En effet, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées dans l’immobilier, tandis que les OPCI sont gérés par des sociétés de gestion ayant une expertise à la fois en immobilier et en gestion d’actifs financiers.
Fiscalité des SCPI et OPCI
Fiscalité des SCPI
Les revenus perçus par les détenteurs de parts SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. De plus, la valeur des parts détenues est à déclarer dans votre patrimoine et est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Fiscalité des OPCI
La fiscalité des OPCI est légèrement différente de celle des SCPI. En effet, les revenus perçus par les détenteurs de parts d’OPCI sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
La fiscalité des plus-values réalisées sur les parts d’OPCI dépend de la durée de détention des parts et du régime d’imposition choisi par l’investisseur (régime des plus-values mobilières ou régime des plus-values immobilières).
Placement immobilier en assurance-vie
Il est possible d’intégrer des SCPI et OPCI dans un contrat d’assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. En effet, les revenus et les plus-values réalisés sur les parts de SCPI et d’OPCI détenues en assurance-vie ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis dans le contrat. Ils sont seulement soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux lors de retraits effectués sur le contrat d’assurance-vie.
Pour résumer, les SCPI et les OPCI sont deux types de placements immobiliers qui offrent des avantages et des inconvénients différents. Les SCPI permettent d’accéder à un investissement 100% immobilier avec des revenus principalement issus des loyers, tandis que les OPCI offrent une diversification entre immobilier et marchés financiers. La fiscalité diffère également entre les deux types de placements, les revenus des SCPI étant soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que ceux des OPCI le sont dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Vous devez bien déterminer vos objectifs et votre profil d’investisseur avant de choisir entre ces deux types de placements. N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre démarche et vous aider à faire le meilleur choix en fonction de vos besoins et de votre situation.
