Une propriété est un attribut qui caractérise une chose, ici un bien immobilier. Mais cette définition, et la répartition de cette propriété peuvent parfois être plus complexes qu’il n’y paraît. Alors revenons sur cette notion de propriété d’un bien immobilier et, éventuellement, sa composition.
Qu’est-ce que la propriété ?
Pour répondre à cette question, nous allons prendre deux définitions qui s’imposent :
- Larousse : Droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose d’une manière exclusive et absolue sous les seules restrictions établies par la loi.
- Ce que dit la loi, article 544 du Code civil : le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Ce droit s’applique aux biens de toute nature, aux meubles comme aux immeubles.
Donc, concrètement, être propriétaire d’un bien, c’est pouvoir en disposer librement, sans contraintes, si ce n’est celles de la loi. Et cette propriété n’a pas de date de fin, elle est à durée illimitée.
Pour information, on distingue deux types de biens :
- Biens immeubles : Les biens qui ne peuvent pas être déplacés. Ils le sont par nature ou par destination ( économique ou ornementale), par l’objet auquel ils s’appliquent.
- Biens meubles : les biens qui peuvent être déplacés. Ils sont composés de biens corporels et de biens incorporels.
Mais nous allons nous intéresser, ici, aux biens immeubles. Et nous allons voir que cette notion est parfois beaucoup plus compliquée que cette simple définition.
La propriété du dessus et la propriété du dessous
Commençons par cette première nuance, dans la définition de la propriété d’un bien immobilier. En effet, une maison, ou un immeuble est construit sur un terrain. Et cet aspect est important. Le droit parle de propriété du dessus et de propriété du dessous.
La notion de « propriété du dessus » se réfère au droit de propriété sur l’espace aérien situé au-dessus d’un terrain. Selon le Code civil français, le propriétaire d’un terrain est également propriétaire de l’espace aérien au-dessus de ce terrain jusqu’à une hauteur qui lui est nécessaire pour jouir pleinement et librement de sa propriété.
La notion de « propriété du dessous » concerne le droit de propriété sur le sous-sol d’un terrain. Selon le Code civil, le propriétaire d’un terrain est également propriétaire du sous-sol situé sous ce terrain, à moins que la propriété du sous-sol n’ait été dissociée de la propriété du terrain par un acte juridique.
Et cette notion est importante, car ce n’est pas toujours les cas. En effet, le propriétaire du terrain n’est pas toujours le propriétaire du bien immobilier. Prenons l’exemple d’un coupe qui construit une maison sur un terrain issu de la famille d’un des deux conjoints, le terrain restera un bien propre, et n’appartiendra pas à la communauté.
Usufruit et nue-propriété
Une propriété peut être décomposée en 3 parties :
- Usus : Qui est le droit de se servir de la chose
- Fructus : Qui est le droit d’en retirer les fruits
- Abusus: Qui est le droit d’en disposer ( vendre, donner, détruire)
En règle général, la gestion de patrimoine, et le droit, vont s’intéresser à usufruit d’un bien et à la nue-propriété. L’usufruit est accordé à une personne appelée « usufruitier », tandis que la propriété nue du bien est détenue par une autre personne appelée « nu-propriétaire ».
Qu’est ce que la nue-propriété d’un bien immobilier ?
La nue-propriété d’un bien immobilier est le droit de disposer de la chose sans en jouir. Concrètement, cela signifie que le nu-propriétaire a la propriété du bien, mais ne peut pas l’utiliser ni en tirer des bénéfices pendant la durée de l’usufruit.
Dans le cadre d’une division de propriété, la nue-propriété peut résulter d’un démembrement de propriété, où l’usufruit est séparé de la nue-propriété. Par exemple, dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, le donateur conserve l’usufruit du bien donné, tandis que le donataire devient le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire peut récupérer la pleine propriété du bien à l’expiration de l’usufruit, soit par le décès de l’usufruitier, soit à l’issue d’une période déterminée. À ce moment-là, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien et peut en disposer comme bon lui semble.
La nue-propriété peut être un outil utilisé dans le cadre de planifications patrimoniales, de donations, de successions ou d’investissements. Elle permet notamment de transférer la propriété d’un bien tout en conservant certains avantages liés à l’usufruit, tels que des économies fiscales ou la préservation du patrimoine familial.
Qu’est-ce que l’usufruit d’un bien immobilier ?
L’usufruit est défini par le Code civil comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la condition d’en conserver la substance. L’usufruitier a donc le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les fruits (revenus, loyers, dividendes, etc.) et d’en profiter comme s’il en était le propriétaire, dans la mesure où cela ne porte pas atteinte à la substance du bien.
L’usufruit peut être constitué de différentes manières, notamment par le biais d’une donation avec réserve d’usufruit, d’un testament, d’un contrat de mariage, d’un démembrement de propriété ou d’un usufruit légal. La durée de l’usufruit peut être déterminée par un événement spécifique, tel que le décès de l’usufruitier, ou être établie pour une période définie.
L’usufruitier à l’obligation de :
- Veiller à la bonne conservation du bien
- S’engager à jouir raisonnablement du bien
- Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation s’il s’agit d’un bien immobilier
- Faire toutes les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du défaut d’entretien de votre part.
Quelle est la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
La répartition de la valeur d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire est déterminée par un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème permet de calculer le montant des droits d’enregistrement en cas de donation, succession, vente,..
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
